На эти вопросы отвечают специалисты ведущих риэлторских агентств Петербурга.
«Те, кто верит этим слухам, выдают желаемое за действительное. На самом деле сегодня мы наблюдаем уменьшение количества сделок. Этот факт многие и приняли за предвестник стабилизации рынка», – говорит генеральный директор АН «Бенуа» Дмитрий Щегельский. На самом деле, по его словам, это является следствием сокращения объема предложения. «Все, что можно было продать, уже продано», – говорит г-н Щегельский. Он отмечает, что огромное количество объектов сегодня снимается с продажи. Это в основном квартиры, продаваемые через сложные цепочки, или «коммуналки». Сейчас их попросту невозможно реализовать, поэтому агентства снимают такие квартиры с продажи в ожидании стабилизации рынка.
«Рынок демонстрирует сжатие в два раза от своего среднего значения», – говорит генеральный директор АН «Легион-Недвижимость» Максим Чернов. Так, если в последние годы среднемесячный объем предложения в Петербурге составлял около 16-18 тысяч квартир и комнат, то сейчас их меньше 10 тысяч. Г-н Чернов считает, что часть объектов «вышла из оборота» до осени, так как продавцы надеются «сыграть по максимуму».
Такой же точки зрения придерживается и генеральный директор АН «Невский синдикат» Юрий Полищук. «Продавцы явно решили подождать, когда цены еще подрастут. И их можно понять. Представьте себе: квартира выставляется на продажу и по объявлению звонят, скажем, 30 человек. Продавец поднимает цену на 5 тысяч долларов – и остается 20 покупателей. Он набавляет еще 5 тысяч, но все равно остаются желающие ее купить. И тогда он снимает ее с продажи», – говорит г-н Полищук.
Итак, продавцы решили «попридержать» свое предложение. Но что же будет осенью, когда на изголодавшийся рынок вернутся эти квартиры?
«Я уверен, что к новому году цены не стабилизируются. А нынешний «задор» в ценообразовании сохранится», – говорит Дмитрий Щегельский. Он считает, что до конца года цены могут вырасти еще на 40 процентов, притом, что к июлю квадратный метр типового жилья подорожал в среднем по отношению к началу года на 30-40 процентов. «В будущем году положительная динамика сохранится. Что же касается темпов роста, то здесь прогнозы делать пока сложно», – говорит г-н Щегельский. Впрочем, он находит положительный момент в складывающейся на рынке ситуации. «Возможно, она поспособствует тому, что мы наконец-то уйдем от практики «встречек», когда абсолютное большинство квартир продается в цепочках. Если бы каждый человек, желающий улучшить свои жилищные условия, мог взять в банке краткосрочный кредит, купить нужную квартиру в прямой продаже, а затем спокойно продать свое старое жилье и вернуть кредит, то такого ажиотажа и немыслимого роста цен на рынке бы не происходило», – считает Дмитрий Щегельский.
«Если ипотека продолжит наращивать обороты, то высокий спрос не снизится и появится еще один фактор, при дефиците предложения способствующий росту цен. Сейчас же получатель кредита переплачивает продавцу за то, чтобы тот согласился продать объект именно ему», – говорит Максим Чернов. Он считает, что цены не могут расти бесконечно, но затрудняется сказать, когда наступит стабилизация. «Возможно, что уже к зиме начнется остановка цен и стагнация, как это произошло полтора года назад. Если же растущий рынок «подхватит» ипотека, то жилье вырастет в цене очень серьезно», – считает г-н Чернов.
На «ипотечный» фактор указывает и Юрий Полищук. «Да, бурно развивающаяся ипотека стала одной из причин кризиса. Причем банки, постоянно смягчая условия выдачи кредитов, начинают давать добро и на приобретение квартир, моральный износ которых уже давно наступил. Люди же, приобретая такое жилье в кредит, не сразу осознают, что тратят на это свои собственные средства. Я думаю, что в дальнейшем интерес к этим квартирам постепенно будет ослабевать».
Тем не менее, по его оценке, сегодня однокомнатные квартиры низкого качества («хрущевки», корабли, старая панель) уже перешли ценовую отметку в тыс., и их стоимость приближается к тысячам. Двухкомнатные перешли грань в тыс. и приближаются к тыс. За два последних месяца цены на типовое жилье на вторичном рынке выросли более чем на 20 процентов. В то же время г-н Полищук считает, что резерв роста на подобное жилье вскоре будет исчерпан, и цена на однокомнатную квартиру старого поколения не превысит 0 тыс. Он отмечает, что ажиотажный спрос подогревается тем обстоятельством, что на первичном рынке уже невозможно приобрести квартиру в доме со сроком сдачи в конце этого года. В продаже осталось только жилье с отдаленными сроками сдачи, и даже квартиру в доме, который планируется сдать в первом полугодии 2007 года, уже сложно найти.
«Думаю, что сейчас не менее 25 процентов покупателей приобретают квартиры в спекулятивных целях, чтобы затем продать, заработав на росте цен определенные дивиденды. А между тем многие клиенты, желающие приобрести жилье именно для проживания, вынуждены обращаться к вторичному рынку», – говорит Юрий Полищук. Осенью он прогнозирует увеличение объема предложения. «Во-первых, поступят в продажу квартиры, которые сейчас «придерживают», а во-вторых, очевидно, появятся объекты «от спекулянтов». Поэтому рост цен станет не таким динамичным, как сейчас, хотя в целом и будет сохраняться», – считает г-н Полищук.
Таким образом, специалисты рынка недвижимости единодушны в том, что рост цен продолжится до конца года. И, судя по всему, весьма «приличными» темпами. Объективных причин для ценовой стабилизации сегодня просто нет. И в обозримом будущем не предвидится. При продолжающемся сокращении нового строительства дефицит жилья в городе будет только увеличиваться. Так что слухи о близящейся «стагнации» на рынке недвижимости, как говорится, сильно преувеличены.
Генерация страницы 22.05.2024 05:48
