Сегодня практически любой бизнесмен, предприниматель, желающий приобрести коммерческую недвижимость, но не имеющий для этого достаточных собственных средств, может обратиться в банк за кредитом. Но, как правило, кредит получают крупные, солидные предприятия, а малый бизнес в большинстве своем остается ни с чем. Почему так происходит? В этом попытались разобраться участники "круглого стола" по теме "Коммерческая недвижимость в кредит: ипотека и лизинг коммерческой недвижимости", который состоялся в Санкт-Петербурге и был организован Интернет-порталом www.buscomm.ru.
Одна из причин – в том, что многие предприятия малого и среднего бизнеса не "прозрачны", используют в работе "серые" схемы. А банкам предпочтительнее не только давно работающий на рынке клиент, но и клиент с понятным бизнесом, с понятными оборотами. Потому что коммерческая ипотека для банков намного рискованнее, чем ипотека жилой недвижимости. "Когда недвижимость приобретает физическое лицо, сразу же оформляется договор залога, и кредит является обеспеченным, - говорит начальник кредитного управления банка "Кредит-Москва" Екатерина Саглова. – При покупке коммерческой недвижимости такого не происходит. Между выдачей кредита и оформлением договора залога может пройти целый месяц, в течение которого кредит ничем не обеспечен, кроме как оборотами предприятия".
Рискуя, банки вынуждены устанавливать высокие процентные ставки (как правило, 12-15% в валюте), а также короткие сроки погашения кредита (в основном 4-5 лет). Банки подписывают кредитный договор и выдают деньги до регистрации сделки только в исключительных случаях – если знают клиента, фирму не один год. Они вполне справедливо боятся, что в течение месяца организация, купив на средства банка какой-либо объект, может сделать с этим объектом все что угодно… Остальным же компаниям остается уповать на то, что Федеральная регистрационная служба когда-нибудь сократит сроки рассмотрения документов, ускорит процедуру их проверки и регистрации. И тогда банки станут с ними работать.
Еще один камень преткновения на пути развития коммерческой ипотеки – разные подходы продавца, покупателя и банка к оценке недвижимости. Денис Шлыков, заместитель директора петербургского филиала Москоммерцбанка: "Недавно разговаривал с представителями компании, которая хотела купить недвижимость у юридического лица за 1,5 млн долларов. Когда они сказали продавцу, что хотят взять банковский кредит и осуществить покупку по всем правилам, цена объекта сразу выросла до 2,2 млн долларов".
Как заметил руководитель консалтинговой группы "О.С.В." Сергей Осутин: "В балансе владельца оценка недвижимости зачастую сильно занижена. Банк же оценивает ее по-своему. Но ни один нормальный оценщик не подпишет документ, в котором оценка объекта недвижимости будет завышена или занижена больше чем на 10 процентов". Крайним, естественно, в данной ситуации остается потенциальный покупатель.
Но серьезнее всего, по мнению участников "круглого стола", ипотеку коммерческой недвижимости тормозят сегодня "прорехи" в законодательстве. Как такового закона о коммерческой ипотеке в России нет, есть общий (для физических и юридических лиц) федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Но при покупке жилого помещения заемщик сначала получает в банке деньги, а потом приобретает квартиру и передает ее в залог банку. Что касается коммерческой недвижимости, то здесь законодательство не разрешает фирмам, предпринимателям оформлять закладную на недвижимость до момента заключения сделки купли-продажи. То есть объект надо сначала приобрести и только после этого его можно закладывать банку, чтобы получить деньги. Чаще всего, как выход из положения, банки предлагают клиенту найти другой залог: заложить какой-либо производственный объект, который уже находится в собственности у фирмы - потенциального покупателя. Но не секрет, что у многих малых и средних предприятий "за душой" никакой собственности нет – практически всё арендуется.
Одна из возможностей приобрести коммерческую недвижимость – воспользоваться лизинговой схемой. Но здесь тоже предприятие-покупатель должно быть "чистым" перед законом, не применять "серые" схемы. Срок действия лизингового договора, как правило, не превышает 7 лет…
Эксперты уверены: если будут внесены соответствующие изменения в ипотечное законодательство, коммерческая ипотека начнет развиваться так же поступательно, как и ипотека для физических лиц. И тогда малый и средний бизнес смогут вздохнуть свободнее, перестанут искать всевозможные "серые" схемы, обходные пути, чтобы решить для себя проблемы с офисной или производственной недвижимостью.
Страница от 22.05.2024 04:09
