Спрос на загородную недвижимость под Петербургом в 2007 году вырастет на 20%-30%, прогнозирует руководитель департамента загородной и коммерческой недвижимости Центрального агентства недвижимости (ЦАН) Вадим Цыганок.
«В 2007 году мы ожидаем увеличение спроса по сравнению с прошлыми сезонами. Это связано, прежде всего, с запуском ипотечных программ для загородного рынка недвижимости. Некоторые коттеджные поселки, статус земли которых – ИЖС (индивидуальная жилищная застройка), начинают работать с ипотекой не под залог имеющегося недвижимого имущества в городе, а под покупаемый дом с участком в поселке. Эта услуга повысит спрос на 20-30%», — прогнозирует Цыганок.
По его мнению, у будущих покупателей в новом году появится большая возможность выбора земельного участка и коттеджа, так как количество коттеджных поселков заметно выросло. Если в 2006 году к весне в продаже находилось около 70 коттеджных поселков, то сегодня их около 120. Также расширяется география коттеджных поселков.
«Коттеджи и коттеджные поселки для постоянного и сезонного проживания, расположенные недалеко от Петербурга или городов-спутников, дают возможность обособленного проживания, инженерно хорошо оснащены, их цена вместе с постройкой сравнима со стоимостью 3-4 комнатной типовой квартиры в Петербурге», — отмечает Цыганок.
По его мнению, география спроса участков, предназначенных для коттеджного строительства, остается неизменной. «Наиболее популярен Курортный район. В 2006 году средняя цена предложения здесь составляла $10-20 тыс./сотка, максимальная цена — $25 тыс./сотка, в Сестрорецке – до $50 тыс./сотка. В городах-спутниках Петербурга (Пушкине, Павловске, Петродворце) средняя цена сотки в 2006 году составила $4-6 тыс.», — говорит специалист.
По его прогнозу, рост средней цены в 2007 году в этих районах составит не более 20-30%. «Сотка во Всеволожском районе в прошлом году стоила $2-5 тыс., а в 2007 году вырастет на 30%-40%», — прогнозирует Цыганок.
По его мнению, учитывая насыщенность застройки вышеупомянутых районов и высокую стоимость земли, в ближайшей перспективе следует ожидать развития загородного строительства в Гатчинском, Тосненском, Ломоносовском и Кировском районах. «Особенно подорожают, вероятно, участки в Ломоносове, Гатчине (на 40%-50%). Они расположены вблизи западного полукольца КАД. Это обстоятельство может серьезно повысить спрос», — предполагает аналитик.
По его словам, в Приозерске средняя цена сотки в прошлом году составляла $2-4 тыс. Прогнозируемый рост – не более 30%.
«Землю остальной территории Ленинградской области предлагали в 2006 году в среднем по $1-2 тыс. за сотку. Мы прогнозируем более активный спрос на эти участки в 2007 году, поэтому рост цены может составить 40%», — отмечает Цыганок.
По его словам, основные факторы, которые влияют на стоимость земли – это расстояние от города, наличие инженерии (газ, электричество, водопровод и т.д.), наличие инфраструктуры и водоема. Важно расположение рядом ж.-д. станции и удобных подъездных путей, близость парков, сосновых боров, рощ и т.д. Зависит цена и от состояния соседних домов, от социального статуса соседей.
«Курортный, Выборгский и Всеволожский районы составляют на сегодняшний день около 75% общего предложения коттежных поселков. Расположение проектируемых поселков сейчас более диверсифицировано, но лидером по строительству (заявлено за последние полгода) является Выборгский район», — отмечает эксперт.
По его мнению, одна из главных проблем в развитии коттеджного домостроения — отсутствие или недостаточность инженерного обеспечения земель. Из представленных предложений инвестору стоит отбирать те участки, на которых эта проблема решаема. Наибольший интерес представляют территории, граничащие с населенными пунктами. Это облегчает их перевод из категории земель сельхозназначения, упрощает строительство, улучшает продажи и на порядок повышает цену земельного участка.
«Сейчас начнется еще более активный выкуп земель фермерских хозяйств. Это выгодно, потому что затраты на перевод земли в другой статус, например, ДНП (дачное некоммерческое партнерство, — ред.), в два раза меньше (а именно $300-700 за сотку), чем покупка аналогичного участка по рыночной стоимости», — говорит Цыганок.
Он уверен, что себестоимость земли — наиболее важный фактор в будущем проекте поселка. Для снижения себестоимость проекта и используется перевод земель в другую категорию. Тем более, что в последнее время «хороших» земель нужного статуса на рынке мало и они дороги.
«Максимальная цена на рынке – это участки для ИЖС. Чуть дешевле — участки, имеющие статус ДНП – дачного некоммерческого партнерства. Еще меньше стоят участки, предназначенные для фермерского хозяйства. Самые дешевые на рынке – невыделенные паи. Сравнительно невысокая цена связана с тем, что в дальнейшем с таким участком могут быть сложности с переводом земли», — говорит эксперт.
Генерация страницы 02.04.2025 23:14
